碧桂园：森林城市“一带一路”战略下的全球盛宴

    Joyslyn是一个土生土长的马来西亚人，做的是进出口贸易生意。两个月前，她在碧桂园森林城市买了一套48平方米的房子，计划退休后老两口住在那里。“森林城市的生态环境非常好，买房是综合考虑的，最打动我的是优美环境和交通体系。”她说。

    跟Joyslyn一样在森林城市这个新加坡和马来西亚交界处的海岛上置业投资的，已经超过8000人。他们来自中国、马来西亚、新加坡、日本、韩国、印度、印尼、中东、欧美等世界各地。以独立权威著称的《福布斯》8月25日刊发英文报道称，森林城市吸引了新加坡、马来西亚很多富有的投资者。

    森林城市是一个占地约20平方公里的城市发展项目，与房地产同步推进的，还有教育、健康、电商、金融等八大产业，被马来西亚政府授予免税岛、独立海关资格。碧桂园与华为、美国SASAKI、美国埃森哲、美国名校沙特克圣玛丽学校、英国奥雅纳、德国艾巴维/普瑞集团、马来西亚CELCOM等知名机构共同打造这座未来城市。森林城市是国家“一带一路”重点项目库和广东省“一带一路”建设“1+10”标志性重大项目库的成员，这个中国民间项目的成功也证明了“一带一路”国家战略的正确性和生命力。

    作为碧桂园首个开盘的海外项目，金海湾项目2013年热销100亿元，业绩喜人。同年，碧桂园迈进了千亿房企俱乐部，但是利润率、净资产收益率双双收紧，给投资者留下了深刻的印象，这个印象给碧桂园带来了一个烦恼：公司的基本面尽管一直很好，但是股价并没有表现出来。

    摩根大通是一家跨国金融服务机构，也是美国最大的银行之一，存款占比美国的1/4。8月19日，摩根大通发布报告称：“在 2013 年，海外的扩张对碧桂园的发展而言是个阻碍，但是随着森林城市项目的热销及金海湾第一期即将交楼；我们相信市场将更加认同海外项目产生的价值。”

    8月18日，碧桂园在香港发布2016中期业绩。上半年，碧桂园合同销售金额人民币（下同）约1251亿元，销售楼款现金回款1051亿元，一举拿下半年“双千亿”，其130%的合同销售额增速在中国十强房企中排名第一。从3月6日开放以来，不到半年时间，森林城市推出货量127亿元，销售已经超过100亿元，去化率接近八成。已经销售部分的净利润超过20%。

    资本市场对碧桂园的业绩报以微笑。8月26日，碧桂园股价报收3.68元港币，比8月17日大涨8.2%，是大盘涨幅的16.4倍，恒生指数同期仅上涨0.5%。对于碧桂园的发展，摩根大通、麦格理、法国巴黎银行、野村、星展唯高达等16家知名机构给予“买入”类评级，摩根大通给出4.6元港币的目标价。摩根大通重申，碧桂园的评级为增持，将碧桂园的目标价提升28%至4.6元港币。

    “一带一路”的成熟项目

    2013年9月和10月，中国国家主席习近平在出访中亚和东南亚国家期间，先后提出共建“丝绸之路经济带”和“21世纪海上丝绸之路”的重大倡议，得到国际社会高度关注。

    2013年11月，位于东南亚核心的森林城市项目开始动工。碧桂园希望在柔佛海峡填海造出约20平方公里的海上绿洲，项目总投资约1000亿美元。这座城市位于被称为“十年前的深圳”依斯干达特区，与新加坡的直线距离仅2公里。
商务部数据显示，2015年中国企业共对“一带一路”相关的49个国家开展了直接投资，投资额合计148.2亿美元，同比增长18.2%，占中国对外直接投资总额的12.6%。中国企业在“一带一路”相关的60个国家新签对外承包工程项目合同额926.4亿美元，占中国对外承包工程新签合同额的44.1%，同比增长7.4%；完成营业额692.6亿美元，占同期总额的45%，同比增长7.6%。

    “一带一路”战略发展方兴未艾，在众多项目之中，森林城市无疑属于发展最为迅速、最为成熟的项目之一。这不仅体现了其半年100亿元的销售额，更体现在它在“一带一路”国家战略下，为中国企业抱团出海打造了一个桥头堡，为国际产能合作树立了一个新支点。

    国家发改委国际合作中心研究员赵静说：“在中国推进‘一带一路’战略的背景下，碧桂园在位于‘一带一路’的要冲之地打造一个‘集生态与智慧于一体’的森林城市，致力树立‘未来城市的榜样’，其深远意义，不仅只是打造了一座具有榜样意义的城市，而且在承接产业转移等方面，培育了一个辐射辽阔的经济区，又为当地、国内乃至国际带来了新的投资机会，树立了国际产能合作的榜样。”

    目前，已经在森林城市落地的中国企业包括华为、华晟装饰、罗马利奥、金意陶、中建南方、中建钢构、三义建筑、广东长大公路等。同时与碧桂园携手打造森林城市的国际机构则包括，美国SASAKI、美国埃森哲、美国名校沙特克圣玛丽学校、英国奥雅纳、德国艾巴维/普瑞集团、马来西亚CELCOM等。

    “走出去”的中国营造力

    在著名经济学家郎咸平看来，“未来的30年将是中国制造力和营造力同时服务全球的30年。”他说，从制造到基建，从基建内服务到基建外服务，森林城市全都做到了，代表了中国强大的营造力。“所有周边的环境全部掌控，让它变成一个非常适合人居的环境。换句话讲，像类似的项目的话，我觉得我们不要把它当成一个地产项目，我们要有更高的角度来观察这个现象，那就是中国的营造力终于‘走出去’了，这才是值得我们兴奋的。”

    3月6日，在中国驻马来西亚特命全权大使黄惠康、碧桂园集团董事局主席杨国强等人面前，马来西亚柔佛州苏丹依布拉欣宣布森林城市面向全球开放。在这个场合，马来西亚首相纳吉宣布授予森林城市免税岛资格，并预计2035年森林城市将为马来西亚创造22万个就业机会。

    森林城市的全球发布会则在对岸的新加坡举行，抵达1月22日发布会现场的包括联合国人居署世界城市发展委员会荣誉主席尼古拉斯•游、东盟副秘书长翁贴、新加坡-中国友好协会会长潘国驹、比尔•盖茨“未来之屋”设计师James Cutler等。翁贴表示，森林城市在绿色、智慧等方面的尝试对东盟具有重要的借鉴意义。

   马来西亚地处热带气候，生态良好，常年温暖，海风纯净，无雾霾，社会稳定，无食品安全之忧。在美国《国际生活》杂志2016评选的“全球最宜居退休生活国家”中，马来西亚位列亚洲第一、全球第五。2013年英国经济学人智库发布的《全球食品安全指数报告》显示，马来西亚食品安全指数居全亚洲之首。而在《福布斯》杂志评选的“全球十佳华人宜居国”中，马来西亚排名第六。

    良好的生态环境成为森林城市吸引客户的重要因素，马来西亚人Joslyn最终决定置业森林城市就是看中它的环境，她希望在森林城市有一个美好的晚年。森林城市毗邻生态湿地、世界第二大红树林保护区，水质纯净，空气清新，拥有数十公里海岸线，附近常见猴子出没。在海岛内部，森林城市立体分层，地面都是公园，车辆在底下穿行，人车真正分流，建筑外墙长满植物，就像一个森林一般。

    按照郎咸平的理论，森林城市对环境的掌控还体现在强大的安防保障上。凭借离岛优势，森林城市搭建全岛封闭式管理体系，配备智能安保系统，尤其是，基于电子平台和生物识别的认证与授权，空中无人机、海上巡逻、陆上无人驾驶与巡逻设备以及远程24小时立体监控等多层协同安防。

    当前，森林城市已经拥有超过8000户业主，他们来自中国、马来西亚、新加坡、日本、韩国、印度、印尼、中东、欧美等世界各地。

    新加坡人Michel周末喜欢到马来西亚爬爬山、骑骑车。走过新马第二海关，他就被附近的森林城市吸引了，最后成了业主。“以后住在这里，我会有更舒畅的心情。”他说，这笔投资还极有可能升值。

    在东南亚的国家中，马来西亚是近几年来投资逐渐升温的国家，作为东盟成员国之一，马来西亚在世界经济论坛（WEF）公布的《2015─2016年度全球竞争力报告》中排名第18位。加上有吉隆坡捷运系统与跨越中国云南、泰国、马来西亚、新加坡的泛亚铁路建设计划，以及马来西亚政府吸引海外投资和第二家园的计划，让新兴的马来西亚房产市场热潮兴起。由《全球房地产指南》2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，马来西亚房价水平较低，但是租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国（2.66%），香港（2.82%）和新加坡（2.93%）。而地处依斯干达经济特区的森林城市项目，租金回报率更高达6%-8%。

    许波芬是上海人，从事建筑设计行业，因为家庭关系，每年都会往返新加坡数次探亲度假，她从去年开始关注森林城市。“在新加坡和马来西亚，我有很多亲戚和朋友。那里华人很多，饮食习惯、交流和沟通完全不会有障碍。”许波芬说，与欧美国家相对较难适应的文化相比，她更喜欢新马地区。

    现在，许波芬在森林城市买了6套洋房、别墅，成为了一个超级业主，她兼顾投资和自住需求，“就如投资10年前的深圳”。“2018年交楼之后，我打算移居到森林城市，这里的空气、海水质量，我感觉真的很棒！”对大城市病有深刻感受的许波芬已经开始规划自己的退休生活。

    当前，森林城市环岛海景高层洋房，套内面积约48-173平方米，折后套内均价约1.9-2.7万元/平方米，换算成国内建筑面积，约65-209平方米，部分户型加上免费赠送的车位，折合均价约1.4-2.2万元/平方米，相当于国内二线城市房价。最低的总价不到100万元，首付8万元起。而新加坡圣淘沙房价高达10.6万元/平方米，新马第二关口附近也达到8万元/平方米。

    蔡景俊是广东中山人，从事保健美容护肤品行业，曾经在加拿大的留学工作多年。他说：“欧美房地产市场相对成熟，投资回报并没有那么高，相比之下，森林城市投资门槛要低很多，适合国内大部分中产阶级的投资。”一直对海外投资置业维持谨慎态度的他，现在已经在森林城市拥有3套房产。