小区车位只售不租、擅自提高物业费？湖南物业管理新规来了！

业主大会成立难、小区停车难、专项维修基金使用难……目前物业管理领域问题较多，涉及的矛盾纠纷频发。7月26日上午，湖南省十三届人大常委会举行首场新闻发布会，现场发布了《湖南省物业管理条例》，对居民所关注的专项维修基金使用，小区停车位等问题进行解读。今后，小区电梯故障要动用维修基金将不再需要2/3以上业主同意，小区车位不得“只售不租”、小区公共区域收益都归业主......

据了解，《条例》从去年9月“一审”到今年5月底“二审”，再到前几天正式通过，经历了10个月的时间。期间，省人大法制委和常委会法工委会同省住建厅赴河南、深圳开展了立法调研，广泛听取社会各界意见，确保制度设计切实管用。

话不多说，下面咱们就来看看，《条例》中哪些内容是与你我息息相关的？

业主大会成立不再难

入住新小区，业主们最关注的事之一是有没有成立业主大会。但现实中，很多小区普遍反映成立业主大会很难。没有业主大会，业主们普遍感到自己都是一盘散沙。

数据显示，目前湖南省只有30%左右的住宅小区成立了业主大会，而这个30%左右的小区，业主大会和业主委员会也没有全部实现有效规范运作。业主自治水平低是我省物业管理工作中一个突出问题，也是此次物业管理立法要着力解决的主要问题。

《条例》规定：“具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。”

这一规定在住建部《业主大会和业主委员会指导规则》规定的基础上增加了后两种情形，降低了业主大会成立门槛。

《条例》还明确业主也可以申请筹备首次业主大会会议。“符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请”，这较好地保障了业主成立业主大会的诉求。

为调动业主委员会成员的工作积极性，保证业主委员会成员正常履职，业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外，还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。

如何解决物业费拖欠，又保障业主权益

如何既解决物业费拖欠问题，又保障业主享有相应的服务？《条例》从五个方面进行了规范：

一是从双方的权利义务方面予以明确。规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，物业服务企业有权按照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费。同时，也规定了物业服务企业有按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务的义务。

二是明确物业服务企业的公示义务。物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

三是约束物业服务企业的涨价行为。物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

四是规定了相应的督促机制。规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费；还规定业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。这个依法催交的手段，包括依法上门催交，发送信息提示催交。如果催交之后还不交纳怎么办？物业服务企业可以行使诉权向人民法院起诉，人民法院如果判决物业服务企业胜诉的话，它可以申请人民法院强制执行。

五是畅通法律救济渠道。《条例》规定，业主认为物业公司服务不到位，可以向业主委员会反映，向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉。也可以申请人民调解组织进行调解。如物业服务企业履行合同不符合约定导致业主人身、财产受到损害的，还应依法承担相应法律责任。

提高物业费须经业主大会同意

针对物业费用收取问题，《条例》规定，物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意。

在没有成立业主大会的小区，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。

物业服务企业不得采取中断提供、限制或变相限制购买水、电、气、热以及停运电梯等方式迫使业主缴纳物业服务费。

《条例》还规定，除有关国家机关依法调取外，未经业主、物业使用人书面同意，物业服务企业不得向他人出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息。

老旧住宅想加装电梯？可以有！

今年年初的湖南省“两会”上，许多省人大代表和政协委员就老旧住宅加装电梯的问题提出了建议、提案，直接反映出广大人民群众对老旧住宅加装电梯的迫切需求。

针对专项维修资金使用难、小区停车难、老旧小区物业改造难特别是既有建筑加装电梯难等问题，条例明确规定，政府应当采取措施，支持老旧住宅改造建设，对需要增设电梯的，有关部门应当予以支持。

小区车位只售不租？不行！

当前，由于小区停车库、停车位紧张，导致小区停车矛盾突出。条例对此进行了规范。

专家分析，物业管理区域停车矛盾主要体现在3个方面：

一是权属争议，由此引发停车收费矛盾；

二是车位不能满足停车需要而引发的矛盾；

三是业主有租、购多种需求，而开发商不予支持引发的矛盾。

为回应社会关切，条例进行了明确和细化：重申了《物权法》的规定，明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”；规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。

遇紧急情况可直接申请使用物业维修资金

物业专项维修资金的管理和使用，关系到物业的安全、正常使用，但实际使用起来却因程序复杂而困难重重。

为解决专项维修资金使用难的问题，条例主要作出了两项制度设计：

一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况，规定了应急使用制度。如对于物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，消防、电力、供水等系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏，电梯故障等情况，可以不经过常规的“须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”表决程序，而是可以直接申请使用维修资金。不过组织应急维修前后仍需有相应的审核和公示程序。

二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。为便于业主监督，条例还规定异议方式投票表决的全部资料应当保存3年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。

共用部位等经营收益归全体业主共有

不少居民疑惑：广告设置在居民公共区域内，其收益是否应该归业主所有?

《条例》明确规定，利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

其中，共用部位指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等;共用设施设备指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

未经法定程序并签订委托合同，物业服务企业不得利用业主共用部位、共用设施设备进行经营，不得侵占或者擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益。

物业合同终止拒不退出，最高可罚十万元

《条例》强调了物业管理相关各方应承担的法律责任。

物业服务企业不称职，到期拒不退出？本次通过的《条例》规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目。物业服务企业无正当理由拒不移交有关资料的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正;逾期仍不改正的，对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。

物业服务企业拒不移交有关财物的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

同时，违反《条例》相关规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

业主们，这些事不能做

条例规定，物业管理区域内禁止下列行为：

（一）改变房屋、人民防空工程承重结构、主体结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层卧室、客厅、餐厅、书房、厨房之上；

（三）擅自将住宅改变为经营性用房或者以其他形式擅自改变物业规划用途；

（四）侵占、损坏共用的屋顶、地面架空层等物业共用部位、共用设施设备；

（五）擅自改变房屋外观或者违法搭建建筑物、构筑物；

（六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性或者放射性等危险物品；

（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；

（八）排放有毒、有害等污染环境的物质；

（九）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（十）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；

（十一）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

违反这些规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。