城市化推进，城市运营时代飘然而至 （一）

　　一个值得关注的课题：城市化促使房产开发战略选择

　　城市化是21世纪全球发展的三大趋势之一。目前，我国整体水平上处于城市化中期加速阶段，城镇建设力度不断加大，城市化水平和质量明显提升，城市化已经成为我国社会经济生活的重要特征。专家预计，在未来15-20年以内，城市化进程将伴随着国民经济持续稳步发展。由此，我国城镇人口和城镇数量将大幅增加，城市化总体水平将达到60%以上。

　　有关经济学家指出，在我国城市化进程中，城市人口规模在200-300万之间的城市综合效益将达到最佳状态，而目前，像这样规模的城市数量却为数不多。在这样的发展进程中，将意味着：200万—300万人口规模的城市数量还将有300-400个之间，其城市化进程就是小城市成长为大城市的发展过程，这意味着什么？这就是房地产开发将面临这个颇有发展空间的巨大机遇。

　　当然，城市化进程自然会带来城市人口的增多，而人口扩容，带来的不仅是住房需求，还有大量公共基础建设等配套设施的完善。我们可以预见，今后10多年内，大量城市新区拓展与老城区改造的公共设施建设，将成为城市化推进的重要建设内容之一。

　　有关城市化大业的推进，王志纲先生在《策划旋风》一书中指出，城市化是所有国家走向富裕、走向强盛的必由之路。没有城市这个平台，各种资源、各种要素便无法聚集，没有资源和要素的聚集便无法形成完整的产业链、产业群，更无法产生财富聚集效应。而目前我国城市化进程中普遍存在着：“大城市不大，中城市不强，小城市不特”。这样的城市发展是缺乏竞争力的，必须要依靠城市运营思路与战略来有条不紊地推进，在这样的过程中增强竞争力。

　　而所谓地产，不仅仅是有“地”才有“产”，同时还要考虑有了“产”，“地”才有价值。城市化运营的目的在于：一方面“以地引产”，另一方面“以产养地”。通过产业导入，把生地变熟地，把熟地变旺地，把旺地变宝地。这就是城市化带来的城市运营将直逼地产开发战略的选择。

　　一个无法回避的现实：传统房地产开发无法适应城市化大业

　　进入21世纪初的常德，诸多黄金地块弥漫着“暴发”的案例，欧陆风、灰色风、现代风、时尚风一阵阵刮过，被分割的小豆腐地块如雨后春笋般耸立起座座建筑。业内人士分析，这些建筑本身，并未为“花园城市”、“魅力城市”、“旅游城市”增添几许光环，而大多数建筑却为宜居战略的城市化进程多了几许不和谐音符。

　　众所周知，一个城市或区域的建设，不仅需要耗费大量的时间，亦需要大量的资金去实现，更离不开人文沧桑沉淀的文化底蕴。作为城市建筑重要组成的房产开发项目一旦建成，是不可能如擦黑板般轻易改写的。不论建筑本身被市民承认与否，其耸立起的意义，就将代表着城市的文化、文明与历史以及在此之上形成的生活方式。

　　如果跳出常规的房地产开发思路，用区域经济、城市发展与城市营销的战略眼光来看，房地产的价值取决于城市价值、区域价值。这就是说，以经济效益为重的传统房地产开发模式已不能适应新的形势需要，一味追求短期利益的做法只能是让城市品牌价值降低的同时，走入品质降低带来的效益降低的死胡同。结合现代的城市发展，房产开发企业必须要考虑经济效益的同时，结合城市效益与品牌的长远眼光，与政府共同推进城市化大业的发展。

　　一种开放的城市运营思维：传统开发商“下课”，城市运营悄然崛起

　　纵观古今，造城运动似乎是政府的工作范畴：请人做好规划，然后分割卖地，筹集资金后再完善基础配套设施等等。正是在传统的模式下，成就了“一纸批文”让未曾接触一片砖的外行成为赢利开发商的许多传奇故事。

　　而这样的传奇被市场运作中逐步改写，同样的造城运动，已是不同的操作模式，如深圳的华侨城、广州的华南板块、上海的浦东新区等成功的案例，提供给我们的榜样是：政府没有足够资金来大规模投入城市建设时，可将大块面积的土地交由有实力、有品牌、有信誉的实力开发商进行综合开发，借发展商作为城市造城运动的一只“市场的手”，实现区域内完善的商业圈、文化圈、生活圈等。也正是这些具备大品牌的实力开发企业，凭借良好的开发和运营手段，更合理的实现各类产业资源的有效整合，并通过规模经营有效降低相关成本，打造出低成本、高品质的产品。这样运作的结果，带给城市的最大好处是最大限度节约资源、利用资源、整合资源，提升品牌价值和城市竞争力，带给市民的无疑是性价比更高的实惠。

　　在这样的背景下，华南板块的“马太效应”步入常德时机已日趋成熟，带来的城市运营思维将是：传统开发商将遭遇下课，城市运营商悄然崛起。