城市化推进，城市运营时代飘然而至（三）

    一个迫在眉睫的战略选择：城市运营机遇与挑战并存
    中心城区愈来愈拥挤的今天，我们才慢慢发现生活的城市还太小。中心城区以其优越的地理位置、便利的交通条件、完善的基础配套设施，历来受到开发商与市民的青睐，但中心城区毕竟土地储备有限，这就使得房地产开发资源奇缺，众多开发商集中在中心城区拿地，进而土地出让价格节节攀升，房地产开发成本自然增加。而由于开发成本的增加，又推动了房价的飙升，致使房价与市民的收入之间的裂痕越来越大。也就在这样高密度的集中开发中，不乏出现资源的重复建设，没有将房地产开发与城市运营的结合进行思考，中心城区变得拥挤的同时，新城区才姗姗起步。
    西进北拓，东提南崛，在这样的城市发展大思路下，中心城区的城市功能定位从传统的政治文化中心、休闲娱乐中心与旅游商业中心功能综合开始细分，而在城市资源整合受到多方限制的情况下，中心城区无法容纳的资源、人口就要引导向新城区拓展，诸如高尚居住区、高档商务区、文化汇聚区、旅游亮点区等城市功能构成走向精细化。而在此时，利用房地产市场的开拓与城市运营的战略，势必充分利用城市周边的自然生态资源，打造一个骨架更宽、功能组合更清晰、城市形象更美的新常德。
    城市扩容，基础建设先行。业内人士认为，可以以建设畅通、快捷、安全的城市交通网为基点，拉开道路骨架，完成常德5大出城口建设。即重点建设沅水三桥、金丹路一线和绕城高速公路，与常德大道形成三环同心交通环线：由洞庭大道、沅安路、青年路、皂果路构成内环线；由207国道、沅水二桥、沅水三桥、金丹路、玉霞路构成中环线；由连接常德6条高速公路的绕城高速构成外环线。就在这样的交通网路铺开的同时，城市运营即成可能。在城市外围，绿色环保、人性化的自然生态政务区、商贸区、旅游区、高档生活区及经济适用房居住区都可随之而来。
如何有效对接城市扩容的战略推进？如何整合资源进行城市运营？如何为城市提质增添亮点？这给快速发展的城市房地产市场又带来了新的课题。
    一个永恒不变的游戏规则：传统开发商与城市运营商适者生存
    在我市大力推进“工业化、城市化”的进程中，房地产业的投资额也在不断实现快速增长，占城市GDP的比重接连攀升，加上行业拉动相关产业的贡献值，房地产业成为拉动城市经济发展的一股强势力量和税收重要支柱行业。若按国家全面建设小康社会，人均住房面积达到30平方米的思路计算，常德在现有发展基础上再奋斗5年，而按现在常德城区人口增长速度（平均2﹒4‰为例）计算，每年需要新增居住面积达160万平方米。
    针对中心城区资源愈发紧缺的情况，城市新区拓展成为城市运营的主战场，成为房地产开发商牛刀小试的阵地。操作过程中，笔者认为，首先要符合城市总体规划，不能随心所欲，只顾经济效益忽视社会效益；其次，城市新区将成为城市对外的展示窗口，代表着城市的形象，要大力督导各类工程建设与开发项目善始善终，不能出现“烂尾楼”的情况；再次，城市外围生活配套相对较弱，开发项目的自身配套要部分提前投入，起到大盘开发、城市运营的示范与引导作用。同时，政府对城市新区建设上，首先要落实道路管网、水电供应、生活配套、交通线路、子女入学等方面问题的扶持解决；其次，要对新区的规划进行整体规模化、品质化开发规划，杜绝出现中心城区零星开发的情况出现；再次，在前期的地块、报建等有关税费进行适当优惠，引导开发商站在城市运营的高度上进行开发，为城市添彩。
    经济的快速发展、城市的建设推进，人均可支配收入的增加，让人们的物质需求逐步迈向精神层面的需求。房地产产品的品质化、规模化、服务优质化、配套成熟完善、小区文化氛围等方面成为市民关注的热点，利益驱动的开发商将面临淘汰，市场上将愈来愈接受实力强、品牌好、信誉度高的房产开发商，这样的开发企业在城市扩容提质的机遇与挑战中将逐步崭露头角。而这种传统开发与城市运营的蜕变中，房产开发商势必适者生存、优胜劣汰。