房价趋稳是常德楼市健康发展的基石

     刚刚过去的2010年楼市，在专家们和业界普遍看涨的预言下，加之“双稳定”政策持续下的利好市场，下半年爆发了强大的潜力，用一个字形容的话——肯定是“涨”字无疑。分析原因后我们不得而知，除了居者有其屋的刚性需求外，还有美好的愿望敌不过部分市民投资的欲望，当然，房价的过快上涨也让部分人开始怀疑房子的真实价值，到底房价由谁来决定，市场、政府、开发商、购房者，看来都不全是，被利欲迷失内心的人们看到的除了升值似乎还是升值。
    在这样的背景下，我们来探讨楼市与房价的问题，变得有些让人很费力。就市场而言，房地产有效需求由两个方面构成：住房需求与投机需求。当供不应求时，价格由最大有效需求的购买力决定；当供过于求时，价格由房地产的生产成本决定。当房屋市场供不应求时，就会产生投机需求，投机需求的增加会进一步造成供不应求继而价格上涨，而价格上涨又会促使投机需求增加，剌激价格更高地上涨，房价泡沫也就越来越严重。就目前而言，与居民消费能力渐行渐远的房价之所以有市场，主要与投机需求自激有关系。
    就市场的供给方面而言，有两个重要的因素影响着房屋供给的数量：一是土地供给；二是城建规划（在相同土地供给情况下，不同的城建规划会有不同的房屋供给，这一点常被忽视），地方政府有计划的限量出让土地的方式和不合需要的城建规划，就可以适应任何需求端需求数量的变化而控制土地出让的价格。同时，在例如开发商可通过拿地后不开发、推迟开发、捂盘等方式，也可人为地制造供求紧张，就为投机客制造了进场的机会，从而形成投机性自激市场。
    据悉，对于业内非常关注的土地招拍挂出让制度，我省已开始探讨更为完善合理的方式进行：今年全省供地总量将持续增加，全省14个市州年内实行网上招拍挂，土地招拍挂出让制度不再“价高者得”，土地调查完善“土地户口簿”；三类住房纳入土地供应计划，确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小型套型商品房用地计划不少于住房建设用地供应总量的70%；“综合评价”、“双向竞价”(即“限房价竞地价”)等出让模式也在探索中。
    2010年的常德楼市在地价飙升和供应量不足的双重推动下，下半年房价均价每平方米跃升千元以上，不得不引起我们对房地产市场的认真审视。笔者认为，关于房价上涨的问题我们要多角度来进行分析，一方面房价上涨表明了常德城市提质扩容、生态宜居城市发展战略的巨大潜力；一方面将进一步推动常德房地产开发市场产品品质的提升；一方面我们也要看到房价大幅飙升带来的楼市潜在泡沫风险。因此，我们既要看到对常德楼市发展积极的一面，又要看到与人们收入比超负荷的潜在威胁，这既是政府有关部门需要认真考虑的问题，同时也是开发商需要理性思考的问题。