马光远：明年上半年房地产市场将降温

    “政府近期不会出台对房地产打压政策，但现在很多城市进行限购、限贷等调控。根据我对房地产市场周期的研究，一般而言，调控六个月以后，整个市场的周期就会出现。也就是说，到明年上半年，市场热度会出现调整，不可能像今年全年一样热下去。”昨日，在由荣德集团主办的“深圳东进战略高峰论坛”上，知名经济学家马光远对明年房地产市场做出如上预判。

    今年楼市火热与三个逻辑相关

    今年以来，全国一线城市及重点二线城市楼市出现一片繁荣景象。国家统计局9月19日发布的8月份全国70个大中城市房价数据显示，新房和二手房价格环比上涨的城市分别达到64个和57个，较7月份增加明显。在64个新房价格出现环比上涨的城市中，31个城市涨幅扩大。二手住宅价格环比上涨的57个城市中，比上月涨幅扩大的城市有30个。

    马光远认为，这一次楼市的火热，与三个基本逻辑密切相关。

    其一是政策的基本逻辑。这一轮，政策全面宽松，已经全面回到2008年的状态。其二是货币逻辑。7月份新增贷款几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款，而8月住户部门贷款增加6755亿元，较7月份4575亿元大幅上升。其三，是城镇化的逻辑。中国未来城镇化一定是以大城市为中心，大城市是城镇化关键。因此，人往大城市走的趋势不可逆转，人口聚集远远没有结束。

    明年市场降温但不会断崖式下跌

    由于今年全国楼市涨幅较大，引发普遍担忧。马光远认为，作为中国经济发展的晴雨表，房地产周期和中国经济周期紧密相关。“2016年前八个月，我国经济增长维持在6 .7%，一个根本原因就是房地产投资的反弹。2015年1月，房地产投资的增速在10 .5%；到了12月，增速跌落到了1%，一年之内跌落了90%强，而去年经济形势较为不乐观，与此关系甚大。”

    今年，房地产投资实现了V形反弹，从1月份的1%，反弹到4月份的7 .2%。马光远认为，从政策层面，近期政府不会出台打压房地产政策。“我更担心的反而是房地产市场的自然周期，现在很多城市进行限购、限贷等调控。根据我的研究，调控措施出台六个月以后，整个市场的周期就会出现。即到明年上半年，市场热度会再出现调整，不可能像今年全年一样热下去。”但是，马光远同时认为，明年的降温不等于市场会出现断崖式下跌，因为这是由目前的市场结构、城镇化进程、房地产基本结构等因素所共同决定的。

   20%的城市依然支撑全国楼市

    2014年，在国家出台9·30楼市调控政策后，马光远曾预言未来中国房地产市场会出现“三个20%”的分化，即只有20%的开发商会活下来；只有20%的城市住房具有投资价值；只有20%的楼盘才值得买。如今，马光远依然维持如此判断。

    马光远认为，明年是房地产发展的关键时刻，能够确保行业稳定的，依然靠20 %的城市。不过，这20%的城市里，亦有分化。郑州、合肥等城市未来供应量过大，“楼市存在泡沫”。而像北京、上海、广州、深圳、苏州等城市，未来供应量依然偏低，因此，楼市依然健康。

    “国内的房价百分百太高，包括深圳，但是，如果影响房价走高的因素依然存在，房价还会更高。未来房地产市场无论怎么发展，只要中国城镇化远未完成，房地产在经济发展中的支柱作用依然重大，20%的城市的未来就值得期待。”