常德市房地产管理局关于征求对《常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（草案）》意见的通知

　　为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，实现房屋征收与补偿工作规范有序开展，保障被征收房屋所有权人的合法权益，市房管局起草了《常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（草案）》，现将该草案予以公布，征求社会各界的意见和建议，有关单位和各界人士可以通过以下方式提出意见：

　　一、通过信函方式将意见寄至：常德市房地产管理局（邮政编码：415000），并在信封上注明：“草案征求意见”字样。

　　二、通过电子邮件方式将意见发送至：cdfdc@tom.com

　　请于2011年3月13日前将您的意见和建议反馈给我们，感谢您的参与和对我们工作的支持。

　　二〇一一年三月三日

常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

（草案）

第一章 总  则

　　第一条 为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，实现房屋征收与补偿工作规范有序开展，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，保障城市建设顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。

　　第三条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。柳叶湖旅游度假区、常德经济技术开发区、西湖管理区、西洞庭管理区行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作由市政府直接负责，工作采取委托或交由各管委会具体负责。武陵区、鼎城区、津市市及各县行政区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作由各区县（市）人民政府负责。

　　市房地产管理局是市人民政府的房屋征收部门，负责组织实施柳叶湖旅游度假区、常德经济技术开发区、西湖管理区、西洞庭管理区的房屋征收与补偿工作，其具体工作委托交由房管分局和项目所在地房管局负责。各县（市）和鼎城区房管局为本级政府的房屋征收部门。武陵区根据本区的实际指定相关的区属部门或机构为房屋征收部门。房屋征收部门的主要职责是：

　　（一）贯彻执行国家和省国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，制定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关具体规定；

　　（二）对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内予以公布；

　　（三）拟定征收补偿方案；

　　（四）代本级政府拟制房屋征收决定；

　　（五）组织公开抽签选定房地产评估机构；

　　（六）与被征收人订立房屋征收与补偿协议；

　　（七）管理、使用房屋征收与补偿资金；

　　（八）建立和管理房屋征收补偿档案；

　　（九）受本级政府委托代理房屋征收与补偿纠纷工作中所涉行政复议、行政诉讼、司法强制执行案件；

　　（十）完成法律法规规定的和政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

　　市、县级人民政府住建、规划、国土、发展改革、财政、审计、监察、公安、城管等部门及街道办事处（乡、镇人民政府）、社区居委会应当依照本办法的规定和本级人民政府规定的职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。

　　第四条 市本级和各区县（市）可设立房屋征收事务所，为非营利性单位。房屋征收事务所和可承担征收补偿工作的行政事业单位及基层组织受房屋征收部门委托为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　第五条 市人民政府直接负责的房屋征收补偿工作，项目所在地管委会和相关房屋征收事务所同为受委托的房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

　　第六条 市人民政府对下级人民政府房屋征收与补偿工作进行监督。

　　上级人民政府房屋征收部门应当加强对下级人民政府房屋征收部门的房屋征收与补偿工作的指导。

第二章 征收决定

　　第七条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　确需征收房屋的公共利益性建设项目，应报市、县级人民政府发展改革部门将项目列入当地经济和社会发展规划；符合土地利用总体规划；符合城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入本行政区域国民经济和社会发展年度计划。

　　第八条 公益性项目的建设筹备单位和项目建设业主凭本办法第七条所列规划、计划以及发改委立项批准文件向房屋征收部门提出房屋征收申请。

　　房屋征收部门在收到申请后5日内对建设项目属性进行审查，确定是否列入房屋征收项目。

　　第九条 市、县级人民政府规划和国土资源行政管理部门依据房屋征收部门认定的意见3日内划定项目的房屋征收范围。

　　房屋征收部门应对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、成新、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第十条 房屋征收范围确定并公布后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、建设、国土、城管、工商、房管等有关行政管理部门暂停办理新建、改建、改变房屋用途、权属和抵押登记、工商登记、临时搭建、广告设置等有关行政许可手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自征收决定公告之日起不得超过1年。

　　第十一条 房屋征收部门根据调查结果委托房地产中介评估机构进行预评估，拟定房屋征收补偿方案报本级人民政府。市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在征收范围内发布房屋征收补偿方案征求意见公告，征求被征收人意见，征求意见期限不得少于30日。

　　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市、县级人民政府房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估由项目主管部门牵头，公安、民政、社会保险、信访等部门及街道办事处和社区参加论证，并向房屋征收部门出具书面报告。

　　房屋征收决定涉及被征收人数较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

　　第十三条 市、县级人民政府根据房屋征收部门提供的房屋征收相关资料及征求公众意见后修改的征收补偿方案作出房屋征收决定，并在征收范围内发布公告。

　　房屋征收决定公告应载明征收范围、征收补偿方案、征收实施部门、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等。

　　房屋征收决定公布后，国有土地使用权同时收回。

第三章  补  偿

　　第十四条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　征收补偿费用由房屋征收部门负责筹集、管理和使用。项目建设业主单位或项目建设筹备单位按照房屋征收补偿安置方案所定标准在征收决定发布前足额存入房屋征收部门所设立的征收补偿专用账户，专款专用。

　　第十五条 被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。

　　第十六条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房屋征收的估价时点为征收决定公告之日。

　　被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　市房地产管理局指导设立市房地产价格评估专家委员会。

　　第十七条 房屋征收部门应当向社会公布专业能力强、社会信誉好的房地产价格评估机构，供被征收人选定。被征收人应当在房屋征收决定公告发布之日起10日内协商选定房地产价格评估机构，并将选定结果以书面形式报房屋征收部门。协商不成的，由房屋征收部门主持，邀请被征收人代表、乡镇或办事处、社区代表参与，公证人员公证，以公开抽签等方式选定评估机构。

　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　第十八条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　第十九条 选择货币补偿的，被征收房屋的补偿金额由受委托的房地产估价机构根据被征收房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　第二十条 选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应根据被征收房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格与被征收人计算、结清产权调换的差价。

　　第二十一条 征收非住宅房屋，原则上实行一次性货币补偿。

　　第二十二条 房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁费。征收住宅用房，搬迁费每户按1000元支付。

　　征收非住宅用房，房屋征收部门应当按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支支付搬迁费。

　   第二十三条 征收住宅房屋实行产权调换且被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为：

　　被征收房屋建筑面积在40平方米（含40平方米）以下的，临时安置补助费每月为400元；

　　被征收房屋建筑面积在40平方米以上，60平方米（含60平方米）以下的，临时安置补助费每月为500元；

　　被征收房屋建筑面积在60平方米以上的，临时安置补助费每月为600元。

　　第二十四条 因征收非住宅房屋造成停产、停业的，房屋征收部门应当按下列规定给予适当补偿：

　　(一)征收正在生产中的非住宅房屋造成企业停产的，按房屋征收公告发布前企业实有员工人数及停产前6个月的月平均工资标准给予6个月停产补偿。

　　(二)征收正在营业中的非住宅房屋造成经营者停业的，按房屋征收公告发布前企业连续6个月平均纳税金额的10倍给予停业补偿。

　　第二十五条 对在房屋征收公告规定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成搬迁的被征收人，房屋征收部门根据完成搬迁的时间不同给予每户1-2万元的提前搬迁奖励。

　　征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿，且自找房源的，给予每户寻找房源补助费5000元。

　　由房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临时安置补偿费。

　　第二十六条 征收住宅房屋建筑面积在40平方米(含40平方米)以下户型的，给予适当照顾：　

　　(一)选择货币补偿的，按建筑面积40平方米以市场评估价计算补偿金额。

　　(二)选择产权调换安置的，被征收房屋按前项规定对被征收人计算补偿金额，再由被征收人按市场价购买征收人提供的产权调换房屋，被征收房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算。　

　　（三）被征收人已享受住房保障待遇的，按被征收房屋的实际面积进行补偿。

　　第二十七条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，按省政府规定优先给予住房保障。

　　第二十八条 征收未经规划、国土资源等部门批准的企事业单位自管办公用房、厂房、车间及其他非住宅房屋改作住宅安排现居住使用人居住，单位改制处置国有资产时又未妥善处理，居住人在房屋征收决定公告发布时继续居住使用的，分别按以下情况处理：

　　（一）现居住使用人或配偶、未成年子女在本市城市规划区内另有自有房屋符合住房保障政策条件的，现居住使用人应按期腾退房屋，只对被征收房屋所有权人进行补偿；

　　（二）现居住使用人或配偶、未成年子女在本市城市规划区内没有其他居住房屋的，对被征收房屋所有权人进行补偿后，被征收房屋所有权人应妥善安置现居住使用人，符合住房保障政策条件的，按本办法第二十七条的规定给予住房保障。

　　第二十九条 征收国有直管公房，原则上对国有直管公房所有权人实行等面积产权调换。对于承租人房屋租赁合同规定明确的，由房屋所有权人或房屋管理单位按合同给予其适当补偿；合同规定不明确的，由房屋所有权人或房屋管理单位给予承租人适当的装饰装修和设施补偿。对于住宅承租人本人或配偶、未成年子女在本城区没有其他居住房屋的，产权调换后的房屋应优先给予其承租权；对符合住房保障条件的，由房屋征收政府给予住房保障安排，并按本办法第二十三条给予临时安置补偿。

　　第三十条 征收未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改作营业用房或其他非住宅用房的，被征收房屋所有权人、房屋座落与工商税务登记的证明一致，并在房屋征收公告发布前连续合法经营，有纳税记录2年以上（有免税政策规定的除外）的结合其实际经营（生产）年限和面积（不含储备所经营货品的面积）按下列规定给予补贴，不再给予停产停业补偿。

　　取得营业执照等经营手续、税务登记证、纳税记录在5年以上（有免税政策规定的除外）的，按每平方1000元予以补贴；5年以下，2年以上的，按每平方米600元予以补贴。

　　第三十一条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。对违法建筑物，城管或规划等部门应及时依法予以强制拆除。

　　房屋征收部门在房屋征收决定公告发布前，应对征收范围内未登记建筑的合法性向规划行政管理部门发出咨询函，规划行政管理部门应在15日内对未登记建筑物的合法性进行调查认定并复函，对于违法建筑不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。

　　第三十二条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第三十三条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第三十四条 被征收房屋所有权有下列不明确情况的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　（一）产权不明晰，无人管理的房产及附属物;

　　（二）房屋所有权人死亡，无继承人继承的，或继承人不明确的；

　　（三）法律、法规规定的其他情况。

　　第三十五条 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人或被征收房屋所有权不明确房屋的居住使用人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　第三十六条 实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁、或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第三十七条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　财政部门、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章  法律责任

　　第三十八条　市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十九条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十一条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第四十二条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章       附  则

　　第四十三条 本办法所规定的具体补偿标准为市城区标准，各县（市）和西湖、西洞庭管理区则根据各地实际定立。补偿和奖励标准可根据CPI物价指数变化情况下作适当调整。

　　征收补偿工作中有本办法未明确的个别事项，由房屋征收部门报政府批准另行研究处理。

　　第四十四条 经有关程序确认纳入棚户区改造的项目除实行本办法外，另可按有关棚户区改造的特别规定执行。

　　第四十五条 市房地产管理局制定房地产价格评估专家委员会的房屋价值鉴定规则。

　　第四十六条 本办法自公布之日起施行。2010年2月22日常德市人民政府公布的《常德市城市房屋拆迁管理暂行办法》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但不得再次延期办理拆迁许可，政府不得责成有关部门强制拆迁。