天源星城广告

请开启浏览器 JavaScript 功能,并且将 Flash Player 升级到最新版本。

南金城广告

请开启浏览器 JavaScript 功能,并且将 Flash Player 升级到最新版本。

滨江中心城1广告

请开启浏览器 JavaScript 功能,并且将 Flash Player 升级到最新版本。

河街广告
欢乐颂LOFT公寓广告

请开启浏览器 JavaScript 功能,并且将 Flash Player 升级到最新版本。

中梁滨江首府广告
香江悦府广告

请开启浏览器 JavaScript 功能,并且将 Flash Player 升级到最新版本。

君华御庭广告

请开启浏览器 JavaScript 功能,并且将 Flash Player 升级到最新版本。

王健林:房地产好赚钱时代已过 成平均利润行业

2015/06/10 09:22 来源:新京报 作者:匿名 阅读 532

    王健林认为,上市最大的收获,就是坚定转型。

    房地产市场供过于求的大环境,让各大房企思考如何转型。万达集团董事长王健林近日接受新京报专访,称中国房地产行业好赚钱的时代过去了,今后将成为一个平均利润行业。去年以来,万达商业地产和万达院线接连上市,给他带来启发,也坚定了万达转型的决心,目标瞄准轻资产路线。

    更看重租金增长率

    新京报:万达商业今年的合约销售目标仅增5%至1680亿元,较为保守,是否对今年房地产市场仍保持谨慎态度?

    王健林:我们自己对于房地产市场判断,希望在中国房地产还没有真正调整的时候,我们的库存能实现全部去化,也就是严格“去房地产化”。

    我曾说过到了2020年,商业地产全部净利润的三分之二要来自于租金,只有三分之一来自于销售收入,也可能那时候占比只有30%,所以对于销售收入看得并不是很重。我的意见是“随便定”,他们(商业地产管理层)还定得有点增长,我更看重是年底的租金增长多少,在利润当中占比是什么样的格局。

    无论目标收入如何变化,但净利一定会保持更高增幅,这是第一个目标;第二,看中净利当中租金的占比,比如2020年,商业地产只有1500亿元,销售下降了,但净利400亿元,其中租金达到300亿元,那就成功了。

    新京报:截至目前,刺激楼市的政策频出,你判断市场是否会因此发生转向?

    王健林:市场会受益于这几次政策的调整,但不可能会有大的变化,受到影响最大的最多就是6-8个城市,北上广深,再加上成都、武汉等,其他都不会有什么变化。

    无论政策再怎么刺激,二三四线城市,特别是三四线城市,都不可能有大的变化。因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应,用3年时间去库存,中国地产才能保持进入长时间健康的状态;但是,如果不供应土地,政府的钱从哪来呢?所以只要形势好一点,政府一定又会大量推地出来,所以对中国房地产长期趋势,我认为,好赚钱的时代过去了,今后就是一个平均利润行业,而以后(七八年以后),如果纯粹是卖房子,还有可能不如一个平均利润行业。

    上市启示是坚定转型

    新京报:万达商业地产和万达院线相继上市之后,对于你有哪些启示?

    王健林:对我们最大的启发就是坚定我们走轻资产的这个转型。没上市之前,万达是不是要转型,由重变轻只是转型的一个方面,上市之前还看不清。

    但上市这一年接触了很多人,很多基金、投资人、还有经济界人士,都在问我们一个问题,为什么你们一定要自己开发,自己卖呢,别人拿钱你们来操作,这不是更加安全吗?

    这种问题提得非常多,促使我们觉得整个房地产拐点到了,由过去的趋紧,变成现在供过于求,所以上市最大的收获就是促使我们尽快实现转型,更加认清自己应该走的方向。确定转型后,资本市场也给了我们一个比较好的估值,就是虽然利润没有发生变化,但是资本市场相信我们今年会有调整。

    同样,院线上市也是起了这个作用,使我们更加坚定转型的决心,2014年商业地产248亿的净利润,院线8亿的净利润,是三位数的零头,收入40多亿,商业地产2000亿,市值却要赶上商业地产的一半了,我们内部反复开会,研究资本市场的导向,就是说传统模式一定要坚决抛弃。

    我总结就是要做三件事:做新的事,做高(高科技)的事,第三个要做网(互联网)的事,我们一定要往这方面转型。之前也做了一些预判,今年上半年我们拿地很猛,但不是买地了,而是开始拿别人钱进行投资了。相当于我是管家,但投资风险已经转移出去了,然后所有的投资者都一样,多挣多分,少挣少分。所以这就是上市最大的收获,就是坚定转型。

    新京报:有没有新的挑战和风险?

    王健林:上市之后最大的风险我觉得在于行为短视,总会受到股价走势的影响。

    商业地产刚上市,跌破发行价有一段时间,有些同事就特别着急,我当时就说我可以忍受两到三年股价低迷,但是我们一定要把我们确定的长期安全的事做下去。再发两个年报,只要有两个年报证明我们走的路是正确的,资本市场一定会重新布置。实践证明还没等到那个时候呢,就已经看到了(股价上涨)。

    轻资产采用分享模式

    新京报:万达的轻资产被反复提起,如何解读?如何操作?

    王健林:万达的目标是到2020年,万达广场达到400家,到了2025年,10年时间万达广场开业要达到1000家。

    我们突然发现地级城市和重要县级市存有空白,在分析这些年我们投资在这些区域的时候,发现回报也是相当不错。我们突然发现了一个机会,在中国很多地级市、人口比较多的县或镇,不要说现代化购物中心,连个多厅的电影院都没有,发展极度不平衡。

    我们也在想,这些地方没有需求吗?有需求但为什么没人去?第一个原因,跟我们自己的模式一样,受限于它的房产价格;第二,受限于招商人,去不了,这两点打通之后,就会成为我们的优势。

    但是绝对不能搞房地产销售模式,那些地方的房价最多就三四千元,成本就要3500元,利润只有一百到两百元,根本无法持续。但是改成投资模式就可以。采取分享模式,就是我不出钱,用别人的钱投资,可以参与分红,并且每年的分红足够你的成本。

    我们的商业模式这么多年的运营,已经把所有的轻资产模型测算出来了。

    相信“稳赚一号”受欢迎

    新京报:“稳赚一号”作为万达新推出的互联网众筹金融产品,和过去的P2P产品有什么不同?

    王健林:过去P2P是这样的,募集众筹的钱,再放贷给别人,但是放贷过程有些不靠谱,所以造成很多倒闭。但我们的P2P是我们自己的快钱(去年底万达投资20亿元控股快钱)搭建的平台,众筹之后再投给自己的万达广场,从而形成一个良性循环,相当于左手投钱给右手,右手分钱再分给左手。

    随着近期的降息,我自己判断这将会是一个极其受欢迎的产品,大家给这个产品起名叫“稳赚一号”就能看出来。现在预期年收益不低于12%(分红+资产出售),我们自己预计肯定在20%以上,现在是4+3模式,原则上第四年卖掉,最迟第七年卖掉,其实到了第四年以后,不用担心,海外基金就会频频进入。

    这条路如果走得好,我们连发两期,预计一期50亿元,如果收效良好,不排除万达今后就不再和外部的投资机构合作,可能我们商业地产就只和内部的快钱合作。


新闻排行

打折楼盘 更多>>

鼎沣·金城里
鼎沣·金城里

优惠 : 最高优惠首付12万~15万,50~60㎡元

位置 : 武陵区 - 紫桥

均价 : 8100元/㎡