一线城市土地供应下调 导致供地价格大幅上扬

    市场机构数据显示，今年截至目前，一线城市土地市场供应较往年明显减少，这也导致供地价格大幅上扬和地王频现。分析人士称，随着市场升温，一线城市土地供应稀缺，导致房企积极抢地，预计未来一线城市土地市场的紧俏将会推动楼市持续升温。

    根据统计数据，今年截至7月30日，北上广深等四个一线城市合计供应309宗土地，而在2014年，全年供应地块则高达849块土地。今年截至7月26日，四个一线城市，合计土地出让金只有2060亿，同比跌幅高达26.4％。数据显示，2015年上半年，上海土地市场成交面积196万平方米，经营性用地成交总额达582.5亿元，整体均呈现了不同程度的下滑。

    成交面积和金额下滑，原因是土地供应持续减少。根据上海2015年上半年供地计划，商品住宅建设用地供应计划面积为400万至600万平方米。而在2014年该数值为700万平方米，2013年为1000万平方米。

    供应减少是成交额锐减的主要原因。北京市国土局相关负责人曾表示，2015年国有建设用地供应总体思路是减量发展、保障民生和节约集约。

    专家表示，如今，土地供给持续收缩，再创新低，剔除其中的保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。供应量持续减少，土地价格却大幅上涨。

    中原地产市场研究部的统计数据显示，以一线城市的住宅土地为例，2015年供应的土地均价为14432元每平方米，同比2014年的11679元每平方米涨幅高达23.6％。“从一线城市的楼面价成交情况看，持续上涨，平均2015年楼面价高达8921元每平方米，同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9％。”中原地产首席分析师张大伟表示，土地供应稀缺，导致一线土地市场的争抢持续出现，楼面价格也节节攀升。

    数据显示，今年前7个月，20大标杆房企拿地合计1878亿，整体看相比2014年前7月的2203亿下调幅度达到了14.8％。“出现标杆房企拿地减少的主要原因是，一线城市土地供应减少。而房企为了避险，只积极抢夺一线城市土地。”张大伟表示，包括北京等主要城市，虽然挂牌土地明显减少，但大部分出让土地成交溢价率非常高。

    8月5日，北京土地市场再挂出优质地块，4宗待售土地起价高达126.82亿。4宗地块中，两块地块位于朝阳区孙河乡，一块位于朝阳区东坝南区，一块位于丰台区南苑乡。

    “目前挂出的4宗住宅地块，非常优质，特别是从位置看，之前区域内都出现过‘地王’。”张大伟表示，基于目前房企热衷一二线土地市场的现状，预计4宗地块的竞争将非常激烈。

    分析人士指出，目前一二线城市土地稀缺，三四线市场库存过剩。标杆房企理所当然地热衷进军一二线城市，对三四线市场谨慎进入。这也就进一步加剧了一二线城市土地市场热度不断升温。

    “虽然从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年四季度以来的市场看，一二线城市复苏明显加快。”张大伟说。

    分析人士指出，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。“在2013年开始，一线城市和重点二线城市出现了很多地王。”张大伟分析，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，将明显影响市场价格。

    市场供应缺口的出现，也将导致房价易涨难跌。链家地产市场研究部分析师李巧玲表示，北京7月份纯商品住宅周均成交处于1700套以上的高位，而刚刚过去的一周（7月27日至8月2日），成交滑落至1500套以下，主要与供应量下降有关。

    数据显示，7月份纯商品住宅供应量为3734套，环比上月下降34.6％，与当月份纯商品住宅成交量7440套，相差较大。“4月以来，随着市场的持续好转，供需缺口越来越大，供需矛盾越来越突出。”李巧玲说。

    土地市场的供应下调，将直接影响住宅的供应节奏。李巧玲表示，未来需求能否得到持续有效的释放，这在很大程度上将取决于供应，若未来供应未能及时补足，成交上行将会遇到瓶颈。供需的不平衡除了抑制成交外，还将引起价格的上涨，随着供需矛盾越来越突出，市场各方对涨价的预期将会越来越强。